Лекции УНСС Блогът на Петко Иванов

Лекции по Икономика на недвижимата собственост при проф. Йорданка Йовкова – УНСС

Университет: УНСС

Предмет: Икономика на недвижимата собственост

Преподавател: проф. Йорданка Йовкова

Коментар: Лекциите са доста подробни и са напълно достатъчни за подготовка

Подкрепи блогът: Тъй като поддръжката на сайта и оформяннето на подобни материали изискват доста време и ресурси ще съм благодарен ако разгледаш някои проморциолни продукти, със специално намаление за читателите.

Понятието „Недвижима собственост” и свързаните с него обекти

Същност

  • Понятието „собственост” – отношението на лицата към предметите като свои
  • Икономическа категория – собственост;
  • Юридическа категория – право на собственост;
  • Собственост:
    • Обществена /публична/ – държавна публична (не могат да се извършват стопански дейности с нея), частна публична (могат да се извършват стопански дейности с нея) и изключително държавна (при никакви условия не може да бъде преотстъпвана и продавана на други лица и организации)
    • Частна;
  • Права на собственика:
    • Да ползва своята вещ;
    • Да получава плодовете от своята вещ;
    • Да се разпорежда със своята вещ – да я продава, подарява, заменя, завещава, отдава под наем.
  • Правото на собственост включва владение, разпореждане, ползване;
  • Недвижимата собственост – отношение на лицата към недвижимите вещи като свои;
  • Недвижими вещи – земята, растенията, сградите и други постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройката. Всички други вещи, включително и енергията, са движими вещи /чл. 110 от Закона за собствеността/.
  • Синоними:
    • Недвижими вещи;
    • Недвижим имот;
    • Недвижимо имущество;
    • Обект на НС;
    • Недвижимост.
  • Групи недвижимости:
    • Недвижимости по произход – поземлените участъци, земните недра и всички обекти, които така са прикрепени към земята, че тяхното преместване не може да стане без да се нанесе ущърб на тяхното предназначение;
    • Недвижимости „по закон” – подлежащите на държавна регистрация въздушни и морски съдове, съдовете за вътрешно плаване и космическите обекти.
  • Състав на недвижимото имущество:
    • Отделни обекти:
      • поземлени участъци;
      • земни ядра;
      • всички обекти, свързани със земята;
      • обекти, приравнени към недвижимостите;
      • други обекти;
    • Сложни обекти:
      • предприятията като цяло в качеството им на имуществени комплекси;
    • Материален /физически/ обект;
    • Комплекс от икономически, правни и социални отношения;
    • Обобщено – единство от физически, икономически, социални и правни свойства.
      • Недвижимото имущество като физически обект:
        • Местоположение;
        • Площ и граници;
        • Обем;
        • Размери;
        • Форма на участъка;
        • Ландшафт;
        • Полезни изкопаеми;
        • Тип почва;
        • Архитектура и материали;
        • Вътрешна планировка;
        • Дълговечност;
        • Целево предназначение;
        • Неподвижност /свързано със земята/
      • Недвижимото имущество като обект на икономически отношения:
        • стока;
        • капитал във вещна форма;
        • полезност;
        • доходност;
        • разходи по поддържането му;
        • ликвидност;
        • стойност;
        • цена;
        • данъчно облагане;
        • инвестиране;
        • търсене и предлагане;
        • средство за производство;
        • материален актив;
        • уникалност;
        • удовлетворяване на човешките потребности;
        • многократност на използването;
        • капиталоемкост.
      • Недвижимото имущество като обект на правни отношения – вещни права:
        • Право на собственост;
        • Право на пожизнено наследствено владение;
        • Право на постоянно ползване;
        • Право на стопанска дейност;
        • Право на оперативно управление;
        • Право на залог, лизинг, аренда и застрояване;
        • Сервитут – право на ограничено ползване на чужд поземлен участък, здание, съоръжение и друго недвижимо имущество. Поземлени и лични сервитути (например поземлен сервитут за преминаване през чужд имот);
        • Други права.
      • Недвижимото имущество като обект на всеобщи социални отношения:
        • Място за обитаване на хората от всички поколения;
        • Условия за живот на хората;
        • Източник на блага за хората;
        • Пространствена основа за разположение на другите обекти;
        • Основа на свободата и независимостта на хората;
        • Престижност на владението;
        • Основа за гордост и слава;
        • Многофункционално предназначение.

 

Пазар на недвижими имоти

Същност на пазара на НИ – той е съвкупност от отношения между купувачи и продавачи, наематели и наемодатели и др. участници на пазара по повод сделките с недвижими имоти. Пазарът е съвкупност от икономически и правни отношения, възникващи при взаимодействие на стоковата или паричната размяна. Пазарът е система от организационно-иконимически отношения, свързани с преразпределение на поземлените участъци  между участниците на пазара на недвижимите имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от пазарната система на всяка страна и като такава част е във връзка с взаимодействие на останалата част от пазара. Най-силна е връзката на пазара на недвижими имоти с финансовия пазар. Тази връзка е по две линии:

  • чрез приватизацията, продажбата и отдаването под наем на недвижими имоти, съответните субекти формират парични фондове, които могат да предложат на финансовите пазари;
  • обектите, които си набавят парични ресурси на финасовите пазари ги набавят главно с цел инвестиране, а все още инвестирането в НИ се счита за най-ефективното и безрисково инвестиране.

Всичко това показва, че пазарът на недвижими имоти обезпечава прехвърлянето на права на собственост между отделните лица (стопански субекти), свързва собствениците с купувачите, обезпечава равновесна цена.

Елементи на пазара на недвижими имоти:

  • Търсене на недвижими имоти. Дефинира се като количество поземлени участъци, сгради, съоръжения и друго имущество, което купувачите са готови да придобият по сложилите се цени в определен период от време. Търсенето е платежоспособно и еластично както по отношение на цените (обратна зависимост), така и еластичност от дохода (права зависимост). Освен тези 2 фактора, върху търсенето на НИ оказват влияние и други икономически фактори, като инфлация, лихвени проценти, заетост, равнище на дохода и др.
  • Предлагане. Дефинира се като количество в натурално отношение (кв. м., декари, брой обекти) на поземлени участъци и друго имущество, което продавачите са готови да продадат по определени цени в определен момент от време. То е нееластично.
  • Цена и стойност. Под цена се разбира количеството пари заплатени за един имот при приключила сделка, докато стойността се дефинира като най-вероятния еквивалент на собствеността, като при това има видове различни видове стойности, като най-често се борави с пазарна стойност. Под нея се разбира най-високата парична сума, която един купувач би заплатил за даден имот при условие, че както продавачът, така и купувачът, действат разумно на един открит и конкурентен пазар, имат достатъчно информация и няма странични фактори, които да смущават сделката.
  • Инфраструктура – съвкупност от съоръжения и други материални средства, които обслужват пазара на недвижими имоти и създават условия за неговото функциониране и възпроизводство. Има следните видове инфраструктури – консултантска, брокерска, застрахователна, информационна, методическа, рекламна, данъчна и др. За особено важна се счита информационната инфраструктура, която трябва да осигурява данни или достоверна информация в следните направления:
    • информация за нормите и правилата, съобразно които действа/функционира пазара на НИ, а така също и за тенденциите на очакваните изменения;
    • информация за структурата на предлагането и търсенето по видове обекти;
    • информация за равнището и динамиката на цените по райони, микрорайони, квартали и др. местни пазари или сегменти на пазара.

За да се набере и оповестява тази информация се използват следните източници:

  • закони, нормативни актове, постановления на правителството и на други държавни органи – констутуция, закон за държавна собственост, закон за общинска собственост, закон за водите и поземлените богатства и др.;
  • данни от посредници относно заявките за покупка или продажба на недживими имоти, за отдаване под наем и за търсене на недвижими имоти;
  • рекламни съобщения;
  • специални изследвания, анкетни проучвания и други подобни.
  • Мениджмънт като ръководство на дадена социалноикономическа система – управление на собствеността (решения за покупка, продажба, отдаване под наем), управление на самия имот, управление на застраховането и данъците, а дори и управлението на кадрите, които се занимават с тази дейност.
  • Маркетинг – разглеждан като процес, насочен към удовлетворяване на потребностите или желанията на индивидите или групите от индивиди, чрез създаване, предлагане и свободен обмен на притежавани ценности и недвижими имоти. Включва реклама, стимулиране на продажбите и др.
  • Делови процедури, към които се отнася оценката на НИ и самите операции, които се извършват на пазара.

Функции на пазара на недвижими имоти

Ценообразуваща функция – на пазара се установяват равновесни цени, при които платежоспособното търсене съответства на предлагането

Регулираща функция – пазарът на недвижими имоти функционирайки автономно преразпределя ресурсите по сфери на предприемаческа дейност и направлява пазарните участници към формиране на ефективна структура на икономиката и удовлетворяване на обществените интереси. В съвремения свят чисто пазарно регулиране почти не се среща. Все повече недостатъците на това регулиране се компенсират от държавно управление, което е сферата на недвижимите имоти е много силно.

Търговска функция – реализиране на потребителната стойност на обектите на недвижимата собственост осигурява печалба от вложения капитал

Санираща функция – очистване на икономиката от неконкурентни и слаби пазарни участници, в това число и банкрут на неефективните. Пазарът оценява само обществените и ефективните инвестиции на недвижимите имоти. Освобождаването на пазара от неефективните собственици и предприятия води до повишаване на устойчивостта на развитие и икономическия растеж.

Информационна функция – това е оперативното събиране  и разпространяване на обобщена информация, позволяваща на продавачите и купувачите на недвижимите имоти да вземат решения, отчитайки моментната ситуация и наложените тенденции.

Посредническа функция – пазарът се обявява съвкупен посредник и място за срещане на множество независими и икономически обособени субекти, установява връзка между тях и предоставя възможност за алтернативен избор на партньор. На пазара на недвижими имоти успяват и професионални посредници, оценители, брокери, агенти, застрахователи, ипотечни кредитори и др.

Стимулираща функция – създаването и използването на недвижимото имущество формира печалба, която стимулира, участниците на пазара

Инвестиционна функция – инвестициите в недвижимите имоти се явяват привлекателен начин за съхранение и увеличаване на капитала на населението и натрупването на предприемачите от пасивна форма в реален производствен капитал, носещ доход.

Социална функция – стимулира трудовата активност и повишаването на интензивността на труда на гражданите, стремящи се към придобиване на обекти на недвижимата собственост.

Преразпределителна функция – води до многократно преразпределения на предприятия, поземлени участници, сгради и съоръжения между различните субекти на пазара, което води до преминаването на недвижимите имоти в собственици, обезпечеващи високопроизводително използване на обектите

Особености на пазара на недвижимите имоти

  • Локализация на пазара – произтича от абсолютната неподвижност и уникалност на обекта
  • Голяма зависимост на цената от местоположението на обекта
  • Невъзможност за продажба по образец – прави се оглед предварително задължително
  • Недостатъчна степен на откритост на пазара, като голяма част от сделките са с конфиденциален характер
  • Ограничен брой продавачи и купувачи
  • Притежаването на недвижими имоти и сделките с него са свързани с 4 вида разходи:
    • Еднократни, сравнително крупни в началото на притежаването
    • Редки за подпръжка на обекта в нормално състояние
    • Данъци и държавни такси
    • Други такси по сделката
  • Ниска еластичност на предлагането
  • Както търсенето така и предлагането се обуславят не само от потребителските качества на обектите, но в значителна степен се определя и от георгафските и исторически фактори, от състоянието на инфраструктурата в района на обекта и др.
  • Оформянето на сделките с недвижимите имоти е свързано с относителни големи юридически сложности
  • На пазара на недвижими имоти е характерна сравнително висока степен на държавно регулиране
  • Продуктите на пазара на недвижимите имоти служат не само за удовлетворяване на собствени потребности на купувачите, но и като обект на тяхната инвестиционна дейност. Доходността от инвестицията в недживими имоти като правило е по-висока от цената на кредита
  • За обектите на недвижимата собственост е характерна ниска ликвидност
  • С течение на времето стойностната оценка на недвижимите имоти обикновено нараства
  • Високо равнище на транзакционните разходи

Субекти (участници) на пазара на НИ. 4 групи субекти: държава, общини, юридически лица, физически лица.

  • Купувачи – имат характер на инвеститори и така могат да се разделят на следните групи:
    • индивидуални инвеститори (физ. лица);
    • институционални инвеститори (държава, общини и други институции);
    • професионални инвеститори (за тях предмет на дейност е притежаването на недвижима собственост – АДСИЦ)
  • Продавачи
  • Професионални участници, където влизат брокери, застрахователи, оценители и др.
  • Кантори за нотариални заверки;
  • Държавни и общински служби, като службите по кадастъра, служби по вписвания, съдилища и различни технически и административни служби към общините.

Видове пазари:

  • по обекти на НИ:
  • поземлени участъци;
  • на сгради;
  • съоръжения и др.
  • по географски или териториални положение:
  • местен пазар;
  • градски пазар;
  • регионален пазар;
  • национален пазар;
  • международен пазар.
  • по степен на готовност за експлоатация:
  • пазар на готови обекти (стар фонд);
  • пазар на незавършено строителство;
  • пазар на ново строителство (на зелено).
  • според вида на сделката:
  • пазар на покупко-продажби;
  • пазар на наеми;
  • пазар на ипотеки.
  • по отраслова принадлежност:
  • пазар на обекти с промишлено предназначение;
  • пазар на търговски обекти;
  • пазар на селскостопански обекти и др.
  • според формата на собственост:
  • пазар на държавни и общински имоти;
  • пазар на частни имоти.
  • по тип на участниците:
  • на индивидуални;
  • на професионални;
  • на институционални.
  • според начина на извършване на сделката:
  • първичен (съвкупност от всички първи сделки с недвижимите имоти – чрез него недвижимите имоти влизат в икономическия оборот) и вторичен пазар (всички сделки след първата);
  • организиран (съвкупността от отношения, по повод сделки, които се извършват в строго съответсвие със законодотелството и с участието на професионални посредници) и неорганизиран пазар (без участие на професионални посредници);
  • борсов (на борси, търгове, аукциони) и извънборсов.

Икономика на недвижимата собственост има 3 стълба:

  • Правен режим- вещно право – вещи, видове права
  • Териториален – устройствен режим
  • Икономически режим на недвижимата собственост

Териториално-устройствени аспекти на недвижимата собственост

Всички недвижими обекти се създават в рамките на урегулиращи поземлени имоти(УПИ)

Поземлен имот – част от земна повърхност включително и тази, която е покрита с вода, определени с граници съобразно правата но собственост – владеене, ползване. Съвкупността от недвижими имоти е равна на територията на една страна

УПИ – поземлени имоти за които с подробен устройствен план са определени – граници, достъп до улица, конкретното предназначение на имота, начин и характеристика на застояване

  • Урбанизирани територии
  • Земеделски територии
  • Горски територии
  • Защитени
  • Територии в нарушение

УПИ характеристика

  • Площ
  • Лице към улицата
  • Дълбочина на имота

В рамките на урбанизираните територии- квартали, площади, улици

В началото на 20ти век общи устройствени планове. Трябва да осигури изграждане, преустройство и развитие на населените места, като чрез устройствения план се определи структурата на населеното място, етапите на застрояване, действията по благоустрояване на принципа на целесъобразността

Устройствени планове:

  • Общи(отнесени до дял на определени територии – община и отделни населени места).
  • Подробни – конкретно предназначени и начина на устройство на поземлените имоти, обхваща от общия устройствен план
  • Интегриране – за развитие на градовете

Кадастър и имотен регистър

Закон за кадастъра и имотния регистър в сила от 2001г. – урежда организацията, финансирането, създаването, воденето и ползването на кадастъра и имотния регистър.

Кадастър – съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България, набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от закона ред. Кадастърът обхваща и:

  • данни за правото на собственост върху НИ;
  • данни за другите вещни права;
  • данни за държавните граници, границите на административно-териториалните единици, землищните граници и границите на територии с еднакво трайно предназначение;
  • други данни.

Кадастърът се създава, поддържа и съхранява  от Агенцията по геодезията, картографията и кадастър към министерството на регионалното развитие и благоустройството. Имотният регистър се съхранява от Агенцията по вписванията към министъра на правосъдието. Кадастърът и имотния регистър са свързани помежду си чрез двустранна връзка на основата на идентификатора на недвижимите имоти. Основните данни за недвижимите имоти в имотния регистър се получават от кадастъра. Данните за правото на собственост и другите вещни права върху НИ в кадастъра се получават от имотния регистър. Кадастърът и имотният регистър са публични. За нанасяне в кадастъра, за съобщаване на процедури и за справки и услуги се заплащат такси в размери, определени с тарифа, одобрена от Министерския съвет.

Недвижим имот – обект на кадастъра е:

  • поземлен имот;
  • сграда, включително изградена в груб строеж;
  • самостоятелен обект в сграда.

Основната единициа на кадастъра е поземления имот. Той е част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Поземлените имоти образуват територията на страната, определена от държавните граници, без да се припокриват един с друг.

Всеки поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда получават идентификатор – уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната. Идентификаторът включва задължително кода по ЕКАТТЕ – Единен класификатор на административно-териториалните и териториалните единици.

Производството по създаване на кадастъра/кадастрална карта и кадастрали регистри/ се открива със заповед на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Кадастрална карта и кадастрални регистри могат да се създават и по искане на собственика или инвеститора за отделен имот или за група имоти, което се извършва за тяхна сметка.

КК и КР се създават чрез обединяване на данни, които се съдържат в карти, планове, регистри и друга документация, одобрени по реда на отменения Закон за единния кадастър на НРБ, отменения Закон за териториално и селищно устройство, Закон за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за собствеността върху горите и земите от горския фонд, а също и данни, набрани от геодезически, фотограметрични и други измервания и изчисления.

Агенцията по геодезия, картография и кадастър издава при поискване справки от КК и КР, които могат да бъдат писмени и устни. Писмените могат да бъдат скици-копия от КК с извлечение от КР, а за самостоятелен обект в сграда – и схема на обекта и скици-копия, съдържащи и допълнителни данни. Устни се дават по телефон, факс или други технически средства. Прекият достъп има значението на устна справка.

Агенцията по вписванията организира работата по създаването и поддържането на имотния регистър и връзката му с другите регистри.

Службите по вписванията в съдебните райони на съответните районни съдилища извършват вписвания, отбелязвания и заличавания по разпореждане на съдията по вписванията и правят справки и издават удостоверения за вписванията.

Имотния регистър включва партидите на недвижимите имоти – на хартиен носител в съответните съдълища и централен архив в Агенцията на електронен носител.

Имотния регистър се състои от партидите на недвижимите имоти. В него се вписват актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху НИ, възбраните и ипотеките върху тях, както и други действия, обстоятелства и юридически факти, за които законът предвижда вписване.

  • Кадастриалната карта съдържа данни за местоположението, границите, размера, вида и предназначението на имота
  • Кадастриалните регистри съд – данни за позелмен имот – идентификатор, адрес номер на партида в имотния регистър, инфомация за брой етажи на сгради за конструкция, данни за собственост и за други носители на вещни права
  • Партидата на всеки НИ се състои от следните 5 части:
    • част „А” – за имота – идентификатор, вид на имота (поземлен, сграда или самостоятелен обект в сграда), адрес, граници, площ, предназначение, етажност и др.;
    • част „Б” – за собственика – име, ЕГН или друг идентификационен номер, адрес, наименование, организационна форма, БУЛСТАД, вид собственост, идеални части при съсобственост, акт, от който собственикът черпи правата си, нотариален акт и др.;
    • част „В” – за правата – вид на правото, носител на правото, срок, ако правото е срочно, договори, подлежащи на вписване и др.;
    • част „Г” – относно ипотеката – вид на ипотеката, размер на вземането, за чието обезпечаване е учредена ипотеката, падеж на вземането, кредитор, промени, заличаване на ипотеката и основание за това и др.;
    • част „Д” – възбрани, ограничения върху имота – вид на възбраната (обща или за отделен имот), кой е наложил възбранта и основанието за това и др.

Идентификация на недвижимия имот – съдържа 5 полета и общо 18 цифри

  • Първо поле – 5 цифри – дават код на населеното място
  • Второ поле – 4 цифри – дават информация за кадастриалния регион
  • Трето поле – 3 цифри – дават информация за поземления имот
  • Четвърто поле – 3 цифри – дават информация за сградата
  • Пето поле – 3 цифри – дават информация за самостоятелен обект в сградата

Данъчно облагане на недвижимите имоти и сделките с тях

По отношение на недвижимите имоти и сделките с тях се прилагат преди всичко преки данъци, но също така и ДДС при определени случаи.

 

Данък върху недвижими имоти – С този данък се облагат на първо място разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти, които се намират в строителните граници на населените места. На второ място се облагат поземлените имоти, които са извън строителните граници на населните места, които според чл. 8, ал.1 ЗУТ и подробния устройствен план (ПУП) имат жилищни, вилни, курортни, спортни, производствени и други функции.

 

Имоти, които не се облагат са:

  • имоти с данъчна оценка до 1680лв.;
  • горски и земеделски земи, с изключение на застроените площи и прилежащ терен (прилежащ терен е сумата от застроената площ и площта, която е около застроената, определена на база отстояние на 3 метра от външните ограждащи стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сграда, построена в рамките на УПИ (урегулиран поземлен имот).

 

Освободени от облагане имоти са:

  • общински обекти (общинска публична собственост);
  • държавни обекти (държавна публична собственост);
  • ВУЗ-ове, академии на науките, читалища;
  • сгради на чужди държави (посолства);
  • молитвени домове;
  • сгради на Български червен кръст;
  • музеи;
  • библиотеки.

Данъчната основа е данъчната оценка на имотите и се определя от общински служител по норми и правила по приложение 2 от ЗМДТ.

Данъчният размер (ставка) се определя от общинския съвет, но в границите от 0,1 до 2,5 %.

За предприятия за данъчната оценка се приема по-високата от следните 2 стойности: данъчна оценка, направена по приложение 2 и отчетната стойност на имота, така както е посочена в съответния баланс.

При новопостроен имот или придобит по друг начин, придобилият имота трябва да подаде в двумесечен срок декларация, за да се декларира като данъчно задължение. При наследството е в 6-месечен срок.

При жилищните имоти, които се ползват като основно жилище се плаща половината от ставката. Едновременно с данъка се плаща и такса за битови отпадъци, която се дължи по 2 основания:

  • за събиране, извозване и обезвреждане на битовите отпадъци;
  • за поддържане на чистотата на териториите за обществено ползване.

Таксата за битови отпадъци се определя от общинския съвет и по закон се определя от количеството на битовите отпадъци, но ако това е невъзможно се определя в лева на ползвател или по друг начин, също определен от общинския съвет.

 

Вторият данък, който се събира за недвижимите имоти е данъка върху наследство. Този данък се плаща от наследника по закон/завещание. Наследникът е длъжен в 6-месечен срок от откриване на наследството да подаде декларация, за да се регистрира като данъчно задължен. След като се определи данъчната основа (данъчната оценка на имота), сътоветният данък трябва да се заплати в двумесечен срок.

От данък наследство се осбовождава преживелия съпруг/съпруга и всички наследници по права линия. Облагат се следните лица:

  • братя и сестри, както и техните деца (данъкът е от 0,4 до 0,8% ако е завещания имот е над 250 000лв.
  • за всички останали е от 3,3 до 6,6% за наследствен дял над 250 000лв.

Когато се населедяват предприятия важат същите разпоредби, но при тях се дава възможност да се плати в рамките на 1 година след откриване на наследството, но със законната лихва ако не се плати след 12-те месеца.

 

Данък върху имущество, придобито по дарение или по възмезден начин.

Обект на облагането с този данък са недвижими имоти, придобити по дарение, по възмезден начин (покупко-продажба или замяна) или по давност. Редът за придобиване на имот по давност е регламентиран в закона за собствеността, съгласно който ако един имот се владее непрекъснато в продължение на 10 години се придобива право на собственост върху него. При това ако владеенето е добросъвестно (т.е. ако не се докаже противното), правото на собственост по давност може да се придобие за 5 години.

С този данък не се облагат имоти, придобити по права линия и между съпрузи.

Основа за начисляване на данъка е оценката на имота, която се прави към момента на придобиване на правото на собственост (т.е. когато имотът се прехвърля) или ако е по давност към момента, в който се издава и се получава акта за придобиване по давност. Оценката на имота е уговорената цена на имота или оценката, която е определена от държавен или общински орган. Когато обаче тези оценки са по-малки от данъчната, тогава за начисляване на данъка като основа се взема данъчната оценка.

Размерите на данъка се определят от общинския съвет и трябва да бъдат в следните граници:

  • при възмездното придобиване границите са от 0.1 до 3%, като при замяна данъкът се начислява върху оценката на имота с по-висока стойност.

Освен тези данъци се заплащат и такси за технически и административни услуги, които също се определят на общинско ниво и са свързани главно с дейности, свързани с териториалното и селищно устройство, с архитектурата, благоустрояването и кадастъра.

Таксите се плащат както от физическите, така и от юридическите лица, които ползват съответните услуги. От тези такси са освободени държавните и общински органи, организациите на бюджетна издръжка и БЧР.

Размерът на таксите се определя по следните съображения:

  • таксите да покриват всички разходи;
  • да се създават условия за разширяване на кръга на услугите и за подобряване на качеството им;
  • да се създават условия за повишаване на справедливостта при определяне на таксите и при събирането на таксите;
  • общинският съвет по преценка относно обществения интерес има право за някои такси размерите им да не покриват разходите;
  • общинският съвет има право по преценка да освобождава определени категории и лица напълно или частично от някои видове такси.

По важните такси, които се събират за технически услуги са:

  • за издаване на скица на недвижим имот;
  • за издаване на скица на недживим имот с указан начин на строителство;
  • презаверяване на скица;
  • за определяне на строителна линия;
  • за заверяване на преписи от документи и копия от строителни планове и документацията към тях;
  • за издаване на разрешителни за строеж, за основен ремонт и за преустройство на сгради и на части от сгради.

Таксите за административни услуги са:

  • за издаване на удостоверение на наследници;
  • за настаняване под наем, за продажба или за замяна на общински имот.

Други данъци:

  • данък за дохода от отдаване под наем и предоставяне на възмездна основа на имоти и имущество за ползване. Облагаемият доход за този данък се формира от получените доходи под формата на наем, след като от тях се приспаднат 10% разходи.
  • При лизинг, лизинговите вноски се третират като приходи от наем, но само в случай, че в договора за лизинг не е изрично посочено, че собствеността преминава в собственост на лизингополучателя в края на лизинговия период. По аналогичен начин се формира и данъчната основа по отношение на възнагражденията, които получава франчайзодателя;
  • Данък при прехвърляне на имущество по възмезден начин (данъка, който се плаща от купувача при покупко-продажба). Данъчната основа и облагаемият доход съвпадат в този случай. Облагаемият доход се формира от разликата между продажната цена и цената на придобиване и след приспадането на 10%. За продажна цена се приема всичко, което е получил продачава, а цената на придобиване се доказва или с документи или по пазарна стойност. При изплащане на покупката на имота на части, облагаемият доход за данъчната година се формира като извадим цената на придобиване от продажната цена и след това извадим 10% и накрая умножим получената стойност по частичното плащане за съответната година, разделено на продажната цена: ОДДГ = [(ПЦ-ЦП) – 0.10*(ПЦ-ЦП)] * ЧПП / ПЦ

Освободени от този данък при продажба на един жилищен имот са имотите, при които от датата на придобиване до датата на продажбата са минали повече от 3 години. Освободени са и продажбите на 2 имота, при условия, че между датата на придобиване и датата на продажбата са минали повече от 5 години.

 

Данък върху добавената стойност.

С този данък се облагат следните сделки:

  • сделки със земя, която представлява урегулиран поземлен имот;
  • сделки със сгради и части от тях, които са нови (по-малки от 60 месеца от датата, на която е получено разрешение за ползване на сградата;
  • сделки със сгради, части от тях и прилежащ терен, които не са нови (повече от 60 месеца), за които има избор между 2 възможности – по избор на продавача или по договореност на двете страни

Данъчна основа може да бъде уговорената между страните цена без ДДС.

Данъчна основа може да бъде и себестойността или цената на придобиване, което най-често се използва при нежилищни имоти.

Оценяване на недвижимите имоти

Оценяването на недвижимите имоти е една от най-важните дейности, защото тя лежи в основата на ценообразуването, необходимо е при застраховане, при данъчно облагане, при дарения, наследяване и др. За целите на различните случаи се определят различни видове стойности на недвижимите имоти.

Известни са следните видове оценки на НИ:

  • пазарна оценка/стойност на недвижим имот – най-вероятната цена, за която продавачът, без да е принуден да продава, би продал имота и купувачът, без да е принуден да купува, би купил имота. Т.е. това е най-вероятната цена, която би се получила на открит пазар в условията на конкуренция. На такъв пазар се предполага, че двете страни действат разумно, без принуда, имат цялата необходима информация и няма извънредни обстоятелства, които да смущават сделката. Тази стойност се определя в диапазон;
  • потребителна стойност на имота – описва ценността на конкретен имот за конкретен собственик;
  • инвестиционна стойност на имота – отнася се за конкретен имот или инвестиционен проект и се определя на основата на очаквани бъдещи доходи от имота и норма на капитализация, изразяваща риска, а също така и интересите на конкретен инвеститор;
  • възстановителна стойност на имота – разходите по текущи цени, за да се построи едно абсолютно копие на имота;
  • заместителна стойност на имота – разходи по текущи цени за евентуалното построяване на т.н. функционален аналог на имота (имот със същите функции, но с нови материали, архитектурни решения и др.);
  • данъчна оценка за целите на данъчното облагане – в някои страни за данъчното облагане се използва възстановителна стойност, в други заместителна и др. В България се използва специфична данъчна стойност, която се получава с помощта на специфични разчети и нормативи от приложение номер 2 към Закона за местните данъци и такси;
  • първоначална стойност на имота – стойността/разходите за придобиване/построяване на имот;
  • остатъчна стойност на имота – първоначалната стойност, намалена с амортизацията;
  • ликвидационна стойност на имота – чистата парична сума, която се получава при ликвидация или при принудителна продажба на имота;
  • застрахователна стойност на имота – стойността, въз основа на която се изчисляват застрахователните премии при застраховане на имотите;
  • заложна стойност на имота – стойността, която се приписва на имота, когато се използва като обезпечение при ипотека.

 

Най-често в пазарна обстановка се използва пазарната стойност на имота.  В теорията и в практиката се използват 3 подхода за оценяване:

  • разходен подход – при него се предполага, че разходите за строителство на обекта, намалени с изхабяването му и увеличени с пазарната стойност на поземления участък дават достатъчно добра представа за стойността на недвижимия имот, така че етапите при разходия подход са следните:
    • определя се възстановителната или заложната стойност на имота;
    • определя се амортизацията, която се приспада от възстановителната или заложната стойност;
    • определя се пазарната цена на поземления участък.

Съществуват 3 метода за определяне на възстановителната или заложна стойност:

  • метод на измерителната единица или на относителната стойност. При този метод възстановителната или заложната стойност се получава като базисната стойност на една измерителна единица се умножи по броя на измерителните единици. В качество на измерителни единици се използват най-често кубични метри, квадратни метри и др.;
  • поелементен метод, при който обектът се разделя на елементи (фундамент, стени, подове и др.) и към всеки елемент се прилага метода на измерителната единица;
  • метод по съставяне на проекто-сметна документация – прави се документация, все едно обектът се строи наново и се изчисляват разходите за строителството.

Аморизацията се използва по методите за амортизация.

Стойността на поземления участък се определя по 2 метода:

  • метод на сравнителните пазарни продажби – прави се анализ на продажбите на пазара и се проверява подобни участъци на каква цена са продадени;
  • метод на капитализация на рентата.
  • доходен – използва се само за определяне стойността на доходоносни имоти. За определянето му трябва да се определи чистия доход от функционирането на съответния имот. За целта се постъпва по следния начин:
    • определяне на общия доход от функционирането на имота. Общият доход бива 2 вида – потенциален общ доход (дохода, който се очаква да се получи от основната дейност на обекта за една година при пълно натоварване на обекта) и действителен общ доход (получава се като от общия се приспаднат загуби, възникнали при събиране на плащания и се прибавят доходи от допълнителни дейности);
    • да се определят оперативните/текущи разходи, т.е. тези разходи, които поддържат обекта годен за изпълнение на функциите си. Разходите се делят на 3 вида:
      • условно постоянни разходи – тези разходи, които не зависят от степента на натовареност на обекта (разходи за застраховки, данъци и др.);
      • условно променливи разходи – тези, които зависят от степента на натовареност (електроенергия, почистване, отопление);
      • резерви от парични средства за възстановяване на някои бързо износващи се елементи на обекта (асансьори, интериорно обзавеждане)
    • определяне на чист оперативен доход – разликата между действителния общ доход и оперативните разходи.

 

Определя се годишно на базата на прогнози за парични доходи, като се използват няколко конкретни методи от доходния подход:

  • метод на пряката капитализация – използва се когато в даден обект се очаква, че за неопределен брой години ще се реализират ежегодно приблизително еднакви оперативни чисти доходи или с незначителни различия, които могат да се пренебрегнат. С = ЧД/К + ППр/К;
  • дисконтиране на паричните потоци:
    • определя се за определен срок на функциониране на обекта;
    • прогнозират се чистите оперативни доходи по отделни години;
    • на трето място се определя коефициент на дисконтиране

ТС (текуща стойност) = ЧД1/(1+d) + ЧД2/(1+d)^2 + … ЧДn/(1+d)^n

ТСпрод = ППр/(1+d)^n

ТСчд + Тпрод + goodwill (привилегии, които продавачът предоставя на купувача)

  • корегиране на чистия оперативен доход (използва се само в някои случаи, като използването му зависи от характера на предприемача).
  • пазарен – основава се на сравнителен анализ на продажбите на недвижими имоти. Лесен е за използване, защото оценителите могат да се снабдяват лесно с достъпна пазарна информация. Най-разпространеният метод на пазарния подход е метода на пряк сравнителен анализ на продажбите, по който се преминава през следните етапи:
    • оценителят намират максималното възможно количество информация за сделки с аналогични имоти;
    • от набраната информация да се избере или един или няколко аналога на оценявания обект;
    • създава се времева корекция – стойността на аналога се корегира с темпа на инфлацията;
    • прави се корекция на стойността на аналога за евентуални различия;
    • определя се окончателната цена на оценявания обект като равна на аналога.

 

 

Пример 1: Оценка по метода на пряката капитализация.

Обект на оценката е общежитие с 200 места.

В течение на 9 месеца, всички места са заети от студенти, които плащат по 90лв. месечно.

Летните месеци общежитието е запълнено на 20% при същото заплащане.

Оперативните разходи са 51 000 лв. годишно.

Коефициентът на капитализация е 12%.

Да се определи стойността на общежитието.

 

  1. Общ доход = 200*9*90 + 40*3*90 = 172 800лв.
  2. Оперативни разходи = 51 000лв.
  3. Чист оперативен доход = 172 800 – 51 000 = 121 800лв.
  4. Стойност на общежитието = ЧОД / норма на капит. = 121 800/0.12 = 1 015 000лв.

 

Пример 2: Чрез метода на пазарните продажби оценяваме недвижим имот.

Съпоставим обект е бил продаден за 1 млн. лв.;

Съпоставимият обект има с 50 кв. м. по-голяма площ от оценявания и има подземен гараж;

Оценяваният обект няма гараж, но има голям поземлен участък;

От анализа на продажбите оценителят си е изяснил, че наличието на голям поземлен участък дава поправка +25% към стойността на обекта, а наличието на гараж дава поправка от 100 000лв.;

На всеки кв.м. разлика в площта съответства поправка от 8 000лв.

Да се определи стойността на оценявания обект.

  1. Поправка за площ = 50*8 000 = 400 000;
  2. Поправка за гараж = 100 000;
  3. Поправка за поземлен имот = 250 000 (25% от 1 млн.)
  4. Стойност = 1 000 000 – 400 000 – 100 000 + 250 000 = 750 000лв.

 

Инвестиции в недвижими имоти

­­­­­Инвестиция в недвижими имоти представлява влагане на парични ресурси в недвижими имоти в качеството им на физически обекти, което може да стане многократно(строителство) или еднократно(покупка), но също така инвестирането в недвижими имоти включва и инвестиции в различни видове ценни книжа чиито доход се формира на база на дохода от експлоатация на недвижими имоти. Инвестирането в недвижими имоти включва още и инивестирането във финансови деривати, при които в качеството на базисен актив се използва или стойността на недвижимия имот или портфейла от имоти или ипотечния кредит за придобиване на имота или някой имотен индекс. От гледна точка на лицата, които влагат парични средства може да разделим недвижимите имоти в 2 групи:

  • Недвижими имоти, които се ползват от инвеститора за задоволяване на потребностите му или за постигане на собствените му цели в сферата на бизнеса. На първо място тук се имат впредвид жилищата, като придобиването на първо жилище не се смяна за инвестиция, тъй като то не носи доход, а задоволява потребности. Хипотетично обаче то може да се оцени като инвестиция ако се предположи какъв наем би носило при отдаване под наем. Следващите жилища носят характер на типична инвестиция, защото обикновено се отдават под наем. Под тази категория отнасяме и производствено-стопански сгради, в които инвеститорът осъществява собствен бизнес, различен от бизнеса отдаване под наем или търговия с имоти;
  • Имоти, които инвеститорът използва за отдаване под наем или препродажба, в резултат на което инвеститорът формира доход. Инвестициите могат да бъдат краткосрочни (при придобиване на имот с цел препродажба), където инвеститорите се наричат спекуланти и могат да бъдат средносрочни и дългосрочни (при които инвеститорът разчита на доход под формата на наем или на продажба в далечна перспектива).

Инвестиране в недвижими имоти:

  • В недижими имоти като физически обекти
  • В ценни книжа, чиито доход се формира от използване на недижими имоти
  • Инвестиране във финансови деривати, като финансовия дериват е ценна книга, стойността на която произтича от стойността на друг актив, който наричаче базизен актив. Базисен актив в случая може да бъде недижим имот или портфейл от имоти, може да бъде кредит за придобиване на недвижим имот, може да бъде индекс на недвижими имоти(индекс на цените, индекс на доходността)

Различаваме два вида инвестиране:

  • пряко инвестиране(директно) – инвеститорът получава пълна собственост върху недвижимия имот след заплащане на цената. Той има пълна власт над имота и приходите от имота постъпват директно при инвеститора
  • косвено инвестиране(индиректно) – частните инвеститори предоставят капитал на професионален пазарен участник (на институционален инвеститор). Институционалните инвеститори представляват най-често капиталови дружества, които набират капитал от много частни инвеститори, формират крупни парични фондове и влагат тези фондове в недвижими имоти, като формират и управляват едноактивни или мултиактивни портфейли. Едноактивни портфейли означава набор от много на брой, но от един и същ вид имоти, а мултиактивните представляват много на брой от различен вид. Институционалните инвеститори използват принципа на секюритизация (използване на емисията на ценни книжа за набиране на капитал, който да се използва за финансиране на инвестициите в недвижими имоти)

Инвестирането в недвижими имоти има 2 основни характеристики

  • доходност(възвръщаемост) – може да се разглежда от отделен имот или от портфейл от имоти. r=доход/инвестиция*100 = (наем + капиталова печалба)/инвестиция
    • наем
      • брутен наем – договора, който е договорен между наемателя и наемодателя и от който не са приспаднати никакви разходи свързани с функционирането на имота. Обикновено се определя като месечен наем за целия имот, а при нежилищните се определя на един кв.м.
      • При нежилищните имоти имаме тази особеност че може да говорим за потенциален брутен доход – дохода, който би се получил при 100% заетост на площите.
      • Ефективния брутен доход се получава като от потенциалния извадим процента на незаетост и процента на събираемост на наема
      • Нетния наем се получава като от ефективния брутен доходи извадим оперативни разходи за сметка на наемодателя – разходи за материали, разходи за персонал, социални осигуровки, имуществен данък, разходи за консумативи
      • R= (годишен чист нетен наем + (Цт – Цт-1))/инвестиция в недижимия имот
      • Rнаем=ЧНН/инвестиция *100
      • Rцена= Цт – Цт-1/инвестиция *100
    • Историческа възвръщаемост – изчисляване на доходността за изминал период от време. Целта е да се проследят тенденции.
    • Очаквана възвръщаемост(прогнозна) – изчислява се доходността за бъдещ период на база на прогнози.
    • Доходност на портфейл от имоти rp = средно претеглена цена на отделните имоти и относителния дял на всеки имот в портфейла.
      • Чист портфейл(едноактивни и многоактивни ) – съдържа различни типове имоти
      • Смесен портфейл – освен различните типове имоти се съдържат и различни ценни книжа и деривати

Инвеститор притежава портфейл от 3 имота като физически обекти придобити преди 1 година. Първия имот е на стойност 100000евро в моемнта, закупен за 97000евро. Този имот има площ 100кв.м. Наемът на кваратен метър е 2,5евро 20% от имота са заети, а 30% от наема не се заплаща. Втория имот е на стойност 250000 и е закупен за 260000, чистия месечен наем на този имот е 210евро. Третия имот е на стойност в момента 50000, закупен за 42000евро, чистия месечен наем от него е 80 евро. Да се определи възвръщаемостта на портфейла и структурата му. Отговор –  доходност от портфейла 1,29%

Операции на недвижима собственост

Покупко продажбна на недвижим имот – прехвърляне на права, една сделка трябва да съдържа(основни компоненти по договора)

  • Не може да се поставя равенство между сделка и операция. Сделка е чисто юридическо по своя смисъл, като се дефинира като действие или съвкупност от действия на физически или юридически лица, които са насочени към установяване прекратяване или размяна на определени права и задължения. Сделката е юридически факт който поражда юридически резултат към който се стреми субекта по сделката. Всяка сделка за недвижим имот е придобиване на права на собсвеност или права на ползване на даден недвижим имот. Основни изисквания на сделките с недвижими имоти, които осигуряват действителността на сделката
    • Законно състояние по сделката
    • Правоспособност и дееспособност на лицата били те физически или юридически, които извършват сделката
    • Да има съответствие между волята и волеизявлението на участниците
    • Съблюдаване на формата на сделката

Сделките могат да се охарактеризират от няколко гледни точки

  • Юридически аспект
  • Организационна – реда по сключване на сделката, участници, реда на действията по сделката
  • Икономически – важна за определяне на целта, удовлетворяват се различни полезности
  • Етичен аспект – съблюдаване на традиции обичаи и норми

При сключване на всички сделки се спазват общите принципи на договорното право

  • Трябва да имаме доброволност
  • Равенство между страните
  • Автономност на волята
  • Имуществена отговорност
  • Задължения за изпълнение на сделката
  • Трябва да има 3 подписа – на юрист, счетоводител и управител(за наем)

Видове сделки с недвижими имоти:

  • Сделка по покупко-продажба – тя се реализира чрез договор за покупко-продажба. Поради особеностите на недвижимите имоти покупко-продажба може да има още от първия етап от жизнения цикъл на недвижимия имот(суперфицкия) – продажба на разрешение за строеж; Правния режим за този вид операции на недвижима собственост са уредени в закона за задълженията и договорите и в търговския закон. Сделката по покупко-продажба е възмездна селка. Мазето и таванът вървят към имота.

Предварителен договор по покупко-продажба – включва следните параметри

  • Участниците по сделката – изискват се основните им параметри – име, адрес, ЕГН, Булстат на фирма и др.
  • Обекта на покупко продажбата – адрес, точна квадратура, прилежащи помещения и др.
  • Цената – обща или на квадратен метър
  • Влизане във владение – точна дата
  • Предварителния догвор не подлежи на вписване в регистрите

Имота може да се продаде на по-ниска цена, но само при наличието на 2 условия – крайна нужда или явно неизгодни условия.

Извършва се пред нотариус в предварително определена дата и час(поне 10 дена преди датата), като той проверява дали лицата отговарят. И накрая заверява договора, който става нотариален акт в 5 екземпляра. Трябва да се впише в имотния регистър и след като се впише дава по 2 екземляра на новия и стария собственик.

Сделка за замяна. Това също е сделка, чиято основна форма на сделка е реализиране на договор, като се има впредвид, че може да се замени имот срещу имот, имот срещу движима вещ, недвижим имот срещу право на строеж, недвижим имот срещу идеална част от друг недвижим имот. Договорът за замяна е възмезден договор, при който и двамата участници в сделката се явяват и продавачи и купувачи същевременно. Изискват се документи, които са почти идентични с тези при покупко-продажба – документи за самоличност, документи за собственост, документи за наследяване, за дарителство и др. Сделката подлежи на държавна регистрация, т.е. се изповядва пред нотариус и следват същите стъпки както при сделката по покупко-продажба. Разменят се равностойни имоти, но законът позволява ако не са равностойни изравняване чрез доплащане на пари.

Друга сделка е дарението. Дарител предава собственост на надарено лице безвъзмездно. Сделката също се изповядва при нотариус, за което страните трябва да подадат писмена молба, след което им се определя дата и час за изповядване на сделката. Документите и вписването е по аналогичен начин, както и при другите сделки. Трябва да се има впредвид, че страните могат сами да изготвят проект на нотариалния акт и с такъв проект в 5 екзепляра трябва да се явят при нотариуса. Собствеността преминава веднага в другото лице.

Сделка тип завещание. Всяко юридическо лице има право да се разпорежда с имота си както приживе, така и след своята смърт. За целта, всяко лице може да направи завещание, като в него може да посочи наследниците си или други лица, които не са наследници по закон. Завещанието трябва да бъде запечатано в плик и предадено на нотариус или да бъде съставено от нотариус. Ако няма завещание, то тогава наследствената маса преминава в собствениците по закон. За място на завещанието се счита последното местоживеене на лицето, което прави завещанието. Ако последният адрес не е известен или е в чужбина, тогава за място на завещанието се счита местонахождението на имота или на най-ценната част от наследствената маса.

Следващата сделка е рента. Получателят на рентата предава в собственост на платеца на рентата недвижим имот, в замяна на което платецът се задължава да изплаща периодично определена парична сума или рента в друга форма, чията стойност трябва да съответства на рентата. Рентата може да бъде 2 вида:

  • Периодична рента, която се изплаща за определен брой години;
  • Пожизнена рента, която се изплаща докато получателя е жив.

Сделка аренда (наем). Наемодателят предоставя във владение и за временно ползване или само за временно ползване определен недвижим имот на арендатора срещу заплащането на определена парична сума, наричана арендна вноска (или наем). Основна форма също е договора и той съдържа следните параметри:

  • Субект на договора – арендодателя и арендатора;
  • Обект на договора – арендна вноска. Посочва се размера й, сроковете за плащане, начина за плащане;
  • Срок на договора. Ако няма срок, той се счита за безсрочен и тогава всяка от страните има право да прекрати договора с предизвестие 3 месеца.

Сделка лизинг или финансова аренда.  Счита се, че лизингът е доразвитие на арендата, когато лицата са се досетили, че могат в арендния договор да поставят и клауза, че арендатора може да придобие обекта на арендата ако при изтичане на срока заплати изкупната му цена. Лизингът е много близо до наемното отношение и при него едно лице (лизингодател) предоставя на друго лице (лизингополучател) недвижим имот, съоръжения и др. за ползване срещу плащане на лизингова вноска. Лизингът бива 2 вида:

  • Оперативен лизинг, при който се отдават под наем инструменти, съоръжения и др. срещу заплащане на лизингова вноска и без възможност обектът на лизинг да се изкупи. Така един актив се отдава няколко пъти на лизинг, т.е. срокът на оперативния лизинг е винаги по-кратък от икономическия живот на актива;
  • Финансов лизинг, при който съществува възможност активът обект на лизинговата сделка да премине в собственост на лизингополучателя.

 

Риск – при недвижимите имоти – При тях може да дефинираме като вероятност(опасност), фактиечската доходност от недвижимия имот или от портфейла да се отклонява от очакваната доходност или която и да било конкретна стойност за доходността да се отклонява от средната величина. Колкото повече варира доходността на един имот или на един портфейл толкова по-рисков е този имот или портфейл. Количественото измерване на риска става с помощта на статистически методи, които са многобройни и различни при измерване на риска на отделен недвижим имот и на портфейл от недвижими имоти. Що се касае до отделния недвижим имот най-използвания показател за измерване на риска е стандартното отклонение(дисперсията). Измерването на стандартното отклонение става на база на доходността на недвижимия имот. Тя може да бъде историческа или очаквана(прогнозирана). На тази основа изчисляваме историческо стандартно отлонение и очаквано стандартно отклонение, които характеризират риска на съответния имот. Очаквания риск се изчислява на базата на очакваната възвръщаемост. Обикновено се прогнозират 3 очаквани състояния на икономиката – неблагоприятна конюнктура, нормална конюнктура и благоприятна конюнктура. За всяко едно състояние се прогнозира очакваното състояние и вероятността за сбъдването на очакваното състояние. Доходността се изчислява като средно претеглена величина.

Определяне на риска на портфейл от имоти – за разлика от доходността на портфейла, която се определя като средно претеглена величина, риска на портфейла не е средно претеглена величина от риска на отделните имоти включени в портфейла.  За определянето на риска от портфейла на имоти също се използват редица подходи и методи, както и при риска на отделния имот, но най-често използвания е определянето на риска на портфейла чрез изчисляване на ковариацията между доходността на двойките имоти в портфейла. Риска на портфейла от имоти не зависи от броя на имотите в портфейла, а зависи от това дали зависимостта между доходността на двойките имоти е права или обратна зависимост. Риска на портфейла намалява пропорционално на увеличаването на броя на двойките имоти с отрицаталена корелация помежду им.

………………

Инструменти и начини за финансиране на инвестициите в недвижими имоти

Финансиране чрез собствен капитал – характеризира се с:

  • Паричните потоци са устойчиви ежемесечни
  • Доходността от такива инвестиция е по-висока от финансови активи, за сметка на по-висок риск
  • Ликвидността при 100% собствен капитал е най-висока
  • Присъщи са всички рискове както и за другите начини на финансиране не може да се диверсифицира риска за сметка на изменение на структурата на капитала
  • Може да се диверсифицира само за сметка на видоведе ликвидност и типа недвижимост
  • Контрола е пълен на равнище цяла недвижимост

Оценка на недвижимостта – става на принципа на капитализацията на приходите във вид на чист операционен доход. Коефициент P=Noi/R – Noi –  чист операционен доход; R – коефициента на капитализация.

Прилага се за привеждане на потоците от доход към пазарната стойност на имота. Пресмята се на основата на без рискова лихва и се прибавя поправка за риск ценз за ниска ликвидност. Качество на управление на недвижимия имот.

Да се определи доходността като знаете, че безрисковия процент е 4,5, поправката за риска е 6,5; поправката за ниска ликвидност 4% и за добро управление 2%. Общата доходност 4,5+6,5+4+2=17%   За определяне ан нормата на възвръщаемост има няколко изменения на стойностите: не се изменя; нараства; намалява

Заемен капитал – изразява се в използването на дългов заемен капитал, на дългово задължение по ипотеки. Характеризира се с:

  • Парични потоци, които значително се различават от тези които са с финансиране със собствен капитал. Те се характеризират със спадове и проблеми за собственика, а са стабилни за кредитора.
  • Процент на доходност по-висока от колкото при финансиране само със собствен капитал, но само при положителен финансов лост(общата възвръщаемост е по-висока от плащанията по лихвения процент). При това условие дохода от вложения в недвижимост финансиран със заемен капитал е по-висок от колкото дохода който би се получил при собствен капитал

Ако се купува недвижимост за 200000 има 2 вариант за финансиране – напълно да се плати за сметка на собствен капитал. И втория вариант е 80% да се кредитира с 12% лихва и 20% собствен капитал. В края на първата година ще дължим всичкия кредит 160000лв, ако цената на недвижимостта нарастне на 300000 доходността на сделката при собствен капитал е 100000.      100000/200000=50%. При заемния капитал имаме лихва 19200, като не се погасява основната сума. Доходност 80800 или 80800/40000=202% Анюитетът за 5 години е 44385лв вноска

Ликвидност – при използването на заемен капитал ликвидността е по-ниска отколкото при собствен капитал. Ликвидността много зависи и от предлагането на заемен капитал когато предлагането на заемен капитал е достатъчно пазарите на недвижими имоти са по-ликвидни, защото ще има повече купувачи, и обратното.

Рискове –  има допълнителен риск, който е свързан със своевременното обслужване на заема. Възможен е отрицателен лост(това е ситуация, при която стойността на инвестирания капитал е по-висока от общата доходност на инвестицията). При инвестирането със заемен капитал равнището на контрол е по-ниско, защото част от правата са на кредитора. Обикновено съотношението на заемен към собствен капитал е около 3:1

Смесено финансиране:

  • по отношение на паричните потоци – те се хактеризират с устойчивост към кредитора и с неустойчивост към собственика;
  • по отношение на доходността – при смесено финансиране доходността е по-висока от колкото само със собствен капитал;
  • по отношение на риска – и при двата вида капитал са присъщи всички видове рискове;
  • по отношение на ликвидността – тя е по-ниска от колкото инвестицията, финансирана със собствен капитал;
  • по отношение на контрола – той е на по-ниско равнище;
  • по отношение на оценката – използват се 2 метода за оценка на НИ:
    • недвижимият имот да се оцени като имот, финансиран изцяло със собствен капитал и от получената стойност да се приспадне дисконтираният дълг;
    • метод на дисконтиране на чистия оперативен доход или на чистия годишен наем.

Ипотечното кредитиране основен източник на финансиране при недвижимите имоти

Система от отношения, които възникват и се развиват на няколко пазара. Първо на емисионния пазар, второ на пазара на покупко продажба на ценни книжа и на пазара на секюритизация на ипотечни активи.

Ипотечните пазари от друга гледна точка могат да се разделят на съответните видове

  • Банкови ипотечни пазари – пазари на които банките и други кредитни институции, предоставят на домакинства, на индивиди, на фирми и на организации кредити за придобиване на недвижими имоти, при което като обезпечение на кредитие се използват или придобиваните имоти или други имоти.
  • Пазар на ценни книжа(ипотечни ценни книжа), още известни като ипотечни облигации. Това е пазар, на който банките и другите кредитни институции емитират облигации чрез продажбата на квоти, те набират ресурс за да отпускат кредити на индивидите и домакинствата.

Двата вида кредити формират общия ипотечен пазар(национална сисетма за ипотечно кредитиране), която не може да функционира без подкрепата на държавата, а подкрепата на държавата се изразява главно в 2 направления

  • Чрез паричната политика на централната банка
  • Чрез регламентиране и прилагане на специални инструменти и методи
    • Създавани по държавна инициатива и с известен държавен капитал специализирани финансови институции. Кредитите, които те отпускат са финансирани от държавата.
    • Чрез създаване на специализирани институции чиито акитви да се явяват или да се използват като обезпечение за ипотечните кредити.
    • Държавно регламентиране на условията на ипотечното кредитиране(уеднаквяване на изискванията)
    • Обвързване на ипотечната система и осигурителната система
    • Въвеждане на държавно регламентирани стимули при ипотечното кредитиране
    • Финансиране от държавни ипотечни програми

Институционализирането на ипотечното кредитиране води началото си от римското гражднаско право, което въвежда в практиката сисетмата на обезпечение на едно задължение чрез залагане на недвижимо имущество(Известна като римска ипотека). Развива се в два основни вида – фидуция – означава че недвижимия имот се предава в собственост на кредитора до изпълнение на кредитополучателя. Пингус –  кредитора не няма собственост, а е само ползвател.

Ипотека – форма на имуществено обезпечение на задължението на един длъжник, при което недвижимото имущество остава в собственост на длъжника, а кредиторът в случай на неизпълнение на задължението от страна на длъжника придобива правото да получи удовлетворение чрез реализация на недвижимото имущество.

Ипотечен кредит – вид кредит задължението върху който е обезпечено със залог на недвижимо имущество

Ипотечно кредитиране – цялостен механизъм възникващ във връзка с реализация на отношенията свързани с организация, продажба и обслужване на ипотечните кредити.

Ипотечно обезпечение – това е материално обезпечение на задължение, но без правото на владеене да се предава на кредитора.

Видове ипотеки:

  • Договорна ипотека – представлява договор съставен във формата на нотариален акт. Именно договорната ипотека е основа на ипотечното кредитиране. Лицето, което учредява договорната ипотека трябва да бъде собственик на имота.
  • Законова ипотека – тя се вписва във връзка с изрично посочени в закона случаи в полза на определена категория кредитори. По важните случаи на такава ипотека са при отчуждаване на паричен имот; при делба по съдебен път
  • При отпускане на кредит от държавна спестовна каса
  • При придобиване на сгради с банков кредит
  • При определени взаимоотношения с държавата(ипотека в полза на държавата) – например, когато е построена сграда на държавна земя, но не е изплатена
  • Доброволна ипотека – учредява се от съда при предприемане на някакво процесуално действие. Възприема се като някаква обезпечителна мярка.
  • Мобиларна ипотека – върху кораби, ракети и др.

Видове ипотечни кредити:

  • Ипотечни кредити със стандартно анюитетно плащане
  • Ипотечни кредити с променливи плащания
    • Ипотечни кредити с фиксирано плащане на частта от основната сума(главницата), които у нас са известни като рати(рата) – кредити с пружинна ипотека
    • Кредити с голям остатък(балонна ипотека) – не се съставя погасителен план както при другите, а кредито получателя има право периодично да погасява с по-големи суми. Тези кредити имат 4 разновидности
      • През лихвения срок се плащат само лихви, а главницата се изплаща накрая
      • Ипотека със замразени лихвени плащания – всичко се плаща наведнъж
      • Частично самоамортизираща се ипотека с епизодични балонни плащания – погасителен план, но кредито получателя има правото периодично да плаща по-големи суми
      • Ипотечен кредит с постепенно изплащане на основната сума и изплащане на лихвите в края на кредитния срок.
    • Ипотечни кредити с нарастващи плащания – първите години са по-малки, след това нарастват.
    • Ипотечни кредити с постепенно увеличаване на плащанията – имаме таван на увеличението
    • Ипотечни кредити с поетапни плащания – кредитополучателя се задължава да открие допълнителна сметка, на която да е титуляр и в която да заделя средства, така че при повишаване на лихвения процент да не настъпи срив в изпълнението на погасителния план.
    • Ипотечни кредити с бързи поглашения – при тях се договаря ежегоден процент, с който да се увеличават плащанията по кредита
    • Ипотечни кредити с погашения на всеки 2 седмици(анюитетни)

 

 

Напиши коментар